Ingatlanvásárlásnál 2 lehetőség: foglalói vagy letéti szerződéssel

---

Az ingatlanvásárlás folyamata: kezdeti lépések

Az ingatlanvásárlás folyamata azzal kezdődik, amikor a vevő és az eladó megegyeznek az vételárban, a vevő az ingatlant lefoglalózza. Az esetek többségében egy szimbolikus összeget (6000€-10000€ ) átutalnak a saját ügyvédjük ügyfélszámlájára, mely utalásról az ügyvéd igazolást küld az eladó ügyvédjének, s ezzel elindul az adásvétel folyamata. A vevő ügyvédje készít egy szerződést, melyben rögzíti a fizetés módját és idejét és aláírásával a vételár 10%-át is át kell utalni az eladónak. Hogy milyen követelményeknek kell megfelelni ennek a privát szerződésnek, ebben a bejegyzésben ezt vizsgáljuk meg.

A végleges adásvételi szerződés aláírását megelőzően a fizetési határidőt és a fizetés módját privát szerződésben rögzítik a felek. Spanyolországban két megnevezést használnak a Contrato de Reserva vagyis foglalói szerződés és a Contrato de Arras, azaz letéti szerződés. Általánosságban mindkettő ugyanazt a célt szolgálja, hogy az ingatlant a vevő lefoglalja de vannak lényeges különbségek köztük, például amikor vita merül fel és a szerződés felbontása mellett döntenek a felek.

Foglalói szerződés ( Contrato de Reserva )

A foglalói szerződés egy olyan dokumentum, amellyel a vevő és az eladó vállalja, hogy az adásvételt hivatalossá teszi. Az eladó a szerződés tárgyát képező ingatlant már nem kínálja eladásra.

A vevő a maga részéről fizet általában egy kisebb összeget ( a vételár 1-5%-kát), amely a vételár része. A foglalói szerződés megszegése esetén a szerződésben rögzített kártérítést kell fizetni.

A foglalási szerződés alapvető kikötései:

• A vevő és az eladó személyes adatai.
• Az ingatlan azonosító adatai: a kataszteri megjelölés, cím, terület
• Az előleg összege: az az összeg, amelyet a vevő az eladónak ad az ingatlan lefoglalása érdekében.
• Határidő: a végleges adásvételi szerződés megkötéséig rendelkezésre álló idő.
• Fizetési forma: a fizető eszköz és forma, amellyel a vevő az ingatlan fennmaradó értékét és a velejáró költségeket megfizeti
• Dátum, hely és aláírás.

A foglalói szerződés előnyei

1. Időt ad a vevőnek az ingatlan átvizsgálására: A foglalói szerződés lehetővé teszi a vevőnek, hogy rögzítse a szándékát az ingatlanvásárlás mellett, miközben időt ad neki arra, hogy átvizsgálja az ingatlant, elvégezze a szükséges ügyintézéseket, és alaposan megfontolja a vásárlást.
2. Kisebb összeg szükséges: A foglalói szerződés általában csak egy kisebb összeg (általában 1-5% az ingatlan vételárának) befizetését igényli a vevőtől, ami lehetővé teszi a vevőnek, hogy biztosítsa az opcióját az ingatlan megvásárlására a bizonyos időtartam alatt, anélkül, hogy nagyobb összeget kötnének le az előleg formájában.
3. Rugalmasság: A foglalói szerződés általában kevésbé szigorú feltételeket ír elő, mint a “contrato de arras”, és általában kisebb összegű kártérítési záradékot tartalmaz, ha az eladó megszegi a szerződést. Ez bizonyos rugalmasságot ad a vevőnek, különösen abban az esetben, ha az eladó megbízhatónak tűnik.

A foglalói szerződés hátránya

1. Kevésbé szigorú szerződés: A foglalói szerződés kevésbé szigorú, mint a “contrato de arras”, és nem kötelezi az eladót arra, hogy tartsa fenn az ajánlatot a vevő számára. Ez azt jelenti, hogy az eladó továbbra is jogában áll eladni az ingatlant másnak, még akkor is, ha a vevő már megfogadta a lehetőséget a foglalói szerződés megkötésére.
2. Kevésbé biztonságos a vevő számára: Mivel a foglalói szerződés kevésbé szigorú, és általában kisebb összegű kártérítési záradékot tartalmaz, ha az eladó megszegi a ingatlanvásárlás szerződést, ez kevésbé biztonságos lehet a vevő számára, különösen abban az esetben, ha az ingatlan jogilag vitatott vagy problémás lehet.
3. Bizonytalanság: Mivel a foglalói szerződés általában csak egy rövid időszakra szól, általában 7-30 napra, ez azt jelenti, hogy a vevőnek kevesebb ideje van a szükséges intézkedések megtételére, például az ügyvéd kiválasztására és az adózási ügyintézésekre. Ezért a foglalói szerződés inkább azoknak a vevőknek javasolt, akik már megvizsgálták az ingatlant, és elég gyorsan szeretnék lezárni az üzletet.

Letéti szerződés ( Contrato de Arras )

A foglaló szerződés az a dokumentum, amellyel a felek elkötelezik magukat egy ingatlanvásárlás mellett. A vevő az ingatlan eladási árával arányos összeget fizet az eladónak, általában 10%, mely a vételár része.

Szerződésszegés esetén jogi igényt lehet érvényesíteni. A letéti szerződést a spanyol polgári törvénykönyv szabályozza.

A letéti szerződés típusai

1. Megerősítő letéti szerződés “Contrato de arras confirmatorias”: Ez a leggyakoribb típus, és olyan előszerződés, amelyben az eladó és a vevő megállapodnak a vételárban és az ingatlan adásvételének feltételeiben. Az előleg kifizetésekor az üzlet megkötésének feltételei tisztázódnak, és mindkét fél kötelezettséget vállal a ingatlanvásárlás szerződés teljesítésére.
   
2. Büntető letéti szerződés “Contrato de arras penitenciales”: Ez a típusú előszerződés szigorúbb feltételeket ír elő az eladó és a vevő számára. Az előleg kifizetésekor mindkét félnek kötelezettsége van a vételár kifizetésére és az ingatlan átadására. Ha azonban a vevő visszalép a vásárlástól, elveszti az előleget, ha pedig az eladó lép vissza, akkor két-háromszoros összeget kell fizetnie a vevőnek kártérítésként.
   
3. Garanciákat is tartalmazó letéti szerződés “Contrato de arras de garantía”: Ez a típusú előszerződés lehetővé teszi a vevő számára, hogy az előleggel együtt egy garanciát kapjon, hogy az eladó által beígért tulajdonjogok megfelelnek a szerződésben foglaltaknak. Ha az eladó nem tartja be az ígéreteit, a vevő visszakapja az előleget, valamint egy bizonyos összegű kártérítést is.

Bár a letéti szerződésekben szereplő adatok hasonlóak a foglalói szerződéshez, vannak különbségek. A záradékaiban kifejezett alapvető információk a következők:

• A vevő és az eladó személyes adatai.
• Az ingatlan azonosító adatai és leírása.
• A szerződés aláírásakor fizetendő pénzösszeg.
• Az adásvétel végső ára.
• Határidő, a közokirat aláírásának határideje.
• Költségek, tisztázásra kerül, hogy ki és milyen arányban viseli a költségeket.
• A foglalófizetési szerződés előnyei

A kötbérszerződés legfőbb előnye a penitenciális formában, a leggyakrabban használt, hogy van lehetőség a szerződés felmondására. Ha nem lehet teljesíteni, amiben megállapodtak, csak a foglaló veszik el.

Hátránya

Ugyanaz a pont, ami előny, hátrány is lehet. Más szóval a vevőnek az a nyugalma, hogy ha nem áll rendelkezésére a pénz az ingatlan teljes összegének kifizetésére, akkor felbonthatja a szerződést és az ingatlanvásárlás meghiúsul.

Ez azonban az eladónak is joga van. Ezért az utóbbinak lehetősége van arra, hogy új vevőt találjon, és felmondja a foglalófizetési szerződést.

Különbségek a foglalói szerződés és a letéti szerződés között

Mindkettő érvényes dokumentum az ingatlan adásvételének kezdeményezésére. A fő különbség a szerződés felmondásának következményeiben rejlik.

Először is, jogi szempontból a letéti szerződést a Polgári Törvénykönyv szabályozza, míg a foglalói szerződést nem. Ha az egyik fél eláll, nagyobb a jogbiztonság.

A letéti szerződéstől való elállás a megfelelően meghatározott következményekkel megengedett. A foglalói szerződésben az egyik fél köteles teljesíteni, kivéve, ha az elállásra vonatkozó külön kikötés van.

Melyik SZERZŐDÉS-TÍPUS a legkedvezőbb INGATLANVÁSÁRLÁS ESETÉN?

Ha biztosak abban, hogy a közokiratot a meghatározott feltételek mellett fogják teljesíteni, akkor a foglalói szerződés a megfelelőbb. A foglalói szerződéssel nincs lehetőség arra, hogy az eladó feladja és jobb vevőt találjon.
Ha kétségek merülnek fel az összes kikötés teljesülésével kapcsolatban, akkor célszerű letéti szerződést kötni. Ez meghagyja Önnek a lehetőséget a szerződéstől és ingatlanvásárlástól való elállásra, és jogbiztonságot nyújt, mivel a Polgári Törvénykönyv szabályozza.

Következtetés

A különbség a foglalási szerződés és a letéti szerződés között az esetleges felmondás következményeiben rejlik. Mindkettő nagyon hasznos az ingatlan adás-vételének kezdeményezéséhez és az ingatlanvásárlás feltételeinek garantálásához.

A következmények azonban eltérőek és mind jogilag, mind gazdaságilag nagyon fontosak arra nézve, aki megszegi őket.